Comprar, ter e vender uma casa em Portugal passa por três impostos diferentes, em momentos diferentes. Confundi-los ou esquecê-los nas contas é frequente — e caro.
IMT: pago na compra
O Imposto Municipal sobre Transmissões é pago pelo comprador, antes da escritura, e depende do valor da compra, do fim do imóvel (habitação própria permanente ou secundária) e da sua natureza. Acompanha-o o Imposto do Selo sobre a compra e, havendo crédito, sobre o valor do empréstimo. É o imposto mais esquecido nas simulações de «quanto posso gastar».
IMI: pago todos os anos
O Imposto Municipal sobre Imóveis incide sobre o valor patrimonial tributário (VPT) — não sobre o valor de mercado — e é cobrado pela câmara anualmente. Há isenções temporárias para habitação própria permanente dentro de certos valores e para famílias com rendimentos mais baixos, mas têm de ser pedidas. Uma avaliação fiscal desactualizada pode significar um IMI injustamente alto: o proprietário pode pedir a reavaliação do VPT.
Mais-valias: apuradas na venda
Quem vende com lucro pode ter de tributar a mais-valia — a diferença entre o valor de venda e o de compra, deduzida de encargos documentados (obras, mediação, impostos da compra). Na venda de habitação própria permanente há regras de reinvestimento que podem reduzir ou afastar o imposto, com prazos e condições próprios. As regras concretas dependem da situação de cada contribuinte e mudam com os Orçamentos do Estado: confirmar sempre com um contabilista antes de vender.
O que convém guardar
- Escritura e documentos da compra, com o valor e os impostos pagos.
- Facturas de obras com identificação do imóvel (valem na mais-valia).
- Caderneta predial e avisos de IMI.
- Contratos de mediação e comprovativos de encargos.
Pontos de atenção
- Simular o IMT antes de fixar o orçamento de compra.
- Verificar a elegibilidade para isenção de IMI.
- Antes de vender, apurar a mais-valia previsível com um profissional.
- Confirmar prazos de reinvestimento, se aplicável.