Quem compra um apartamento não compra apenas a casa: compra uma quota do prédio inteiro, com direitos, deveres e despesas partilhadas. Três conceitos bastam para perceber o que se está a adquirir.
Fração autónoma
É a unidade individual do prédio em propriedade horizontal: o apartamento propriamente dito, com a sua letra de identificação e, em regra, os anexos que lhe pertencem — garagem, arrecadação. O título constitutivo define o que é de cada fração e o que é parte comum. Divergências entre o título e a realidade (uma garagem usada por outro vizinho, uma marquise fechada) são fonte clássica de conflitos e devem ser esclarecidas antes da compra.
Permilagem
É a quota de cada fração no total do prédio, expressa em milésimos. Serve para duas coisas: repartir as despesas comuns e pesar os votos em assembleia. Uma permilagem mais alta paga mais condomínio, mas decide mais. A permilagem vem no título constitutivo e só pode ser alterada com acordo.
Condomínio
É a gestão das partes comuns — escadas, telhado, elevador, fachada — paga por todos na proporção da permilagem ou por outro critério do regulamento. Antes de comprar, pedir e ler:
- As últimas actas de assembleia: revelam obras decididas, conflitos e a saúde financeira do prédio;
- O valor da quota mensal e o fundo de reserva, obrigatório por lei para obras futuras;
- O regulamento do condomínio, que pode restringir usos, incluindo alojamento local;
- Dívidas em aberto da fração: quotas em atraso podem seguir para o comprador.
O que o telhado tem a ver com a compra
Uma infiltração na cobertura de um prédio sem fundo de reserva pode tornar-se uma quota extraordinária de milhares de euros, cobrada meses depois de se comprar a casa. As actas dizem se esse cenário existe.
Antes de assinar
- Confirmar a composição da fração no título constitutivo.
- Conhecer a permilagem e o critério de repartição das despesas.
- Ler as actas dos últimos dois anos.
- Verificar a quota mensal e o fundo de reserva.
- Confirmar que a fração não tem quotas em dívida.