Quem compra, vende ou financia um imóvel cruza-se com três documentos que parecem dizer o mesmo e não dizem. Cada um tem uma função própria, uma origem diferente e validade diferente.
Caderneta predial urbana
Documento da Autoridade Tributária com a identificação fiscal do imóvel: artigo matricial, tipologia, áreas, valor patrimonial tributário e titulares a nível fiscal. É dela que sai o IMI. A caderneta não prova propriedade: prova apenas que alguém é o titular fiscal. Uma casa pode estar matricialmente em nome de quem já a vendeu há anos, se ninguém actualizou a matriz.
Certidão de teor (certidão permanente)
Documento da Conservatória do Registo Predial com a situação jurídica do imóvel: quem é o dono, que direitos e ónus existem sobre ele — hipotecas, penhoras, usufrutos, servidões. É o documento que responde às perguntas decisivas de uma compra: a pessoa que vende é dona? Há dívidas que acompanham o imóvel? Pede-se online e tem validade de seis meses, actualizável.
Licença de utilização
Documento da câmara municipal que autoriza o uso do edifício para o fim a que se destina (habitação, comércio), emitida após a obra. Prova que a construção foi licenciada e fiscalizada. Sem licença de utilização, o banco normalmente não financia e a escritura pode não ser possível. Em prédios anteriores a 1951 pode não existir, havendo para isso declaração camarária própria.
Onde aparece a divergência
Os três documentos devem descrever o mesmo imóvel: mesma tipologia, mesmas áreas, mesma fracção. Divergências comuns na Madeira: anexos e ampliações feitos sem licença que constam da matriz mas não do projecto, garagens trocadas entre fracções, áreas diferentes entre matriz e registo. Cada divergência tem de ser corrigida antes do contrato, nunca depois.
O que confirmar antes de comprar
- Caderneta predial actualizada, com titular e áreas correctas.
- Certidão de teor recente: vendedor é dono e não há ónus por resolver.
- Licença de utilização existente e compatível com o uso.
- Tipologia e áreas iguais nos três documentos.
- Anexos, garagens e arrecadações identificados e registados.