Comprar um imóvel para arrendar é das decisões de investimento mais comuns na Madeira. Também é das que mais vezes se decide com contas incompletas: renda esperada a dividir pelo preço de compra, e está feito. Falta quase tudo o que fica entre a renda bruta e o rendimento real.
A rendibilidade que interessa é a líquida
A conta bruta é simples: um apartamento de 250 000 € arrendado por 1 100 € por mês rende 13 200 € por ano, ou 5,3 % brutos. A conta líquida subtrai o que não volta:
- IMI e seguros, todos os anos, com ou sem inquilino;
- Condomínio, que em edifícios com elevador e zonas ajardinadas pode pesar mais de 500 € por ano;
- Manutenção e desgaste: eletrodomésticos, pintura entre arrendamentos, pequenas reparações;
- Meses sem inquilino e comissões de angariação;
- Impostos sobre os rendimentos prediais, que dependem do enquadramento de cada proprietário.
Num cenário prudente, estes itens retiram facilmente 25 % a 35 % à renda bruta. Os 5,3 % do exemplo passam para algo entre 3,5 % e 4 % líquidos antes de impostos. É este número que deve ser comparado com alternativas, não o primeiro.
Longa duração ou alojamento local
O alojamento local promete rendas por noite que, somadas, parecem superar o arrendamento tradicional. A comparação honesta inclui taxas de limpeza, plataformas, gestão, consumíveis, uma taxa de ocupação que nunca é 100 % e a despesa de energia e água. Inclui também dois riscos que não aparecem nas simulações: a possibilidade de o regime legal mudar e a de o condomínio ou o município restringirem a atividade. O arrendamento de longa duração rende menos por noite mas com muito menos gestão e volatilidade.
O que pesa no preço de revenda
Quem compra para arrendar deve comprar como quem vai vender um dia. Localização com procura de trabalhadores e estudantes, acessos, estacionamento e um estado de conservação que não exija obra imediata valem mais do que acabamentos de luxo que não se repercutem na renda.
Antes de decidir
- Calcular a rendibilidade líquida, não apenas a bruta.
- Confirmar a renda realista com dois ou três anúncios comparáveis, não com o mais caro.
- Somar IMI, condomínio, seguros e uma verba anual de manutenção.
- Simular dois meses sem inquilino por ano.
- Confirmar, se for o caso, que o imóvel e o condomínio admitem alojamento local.