Um mesmo imóvel pode ser anunciado com 120 m², descrito na caderneta predial com 96 m² e licenciado com 140 m². Nenhum destes números está necessariamente errado: medem coisas diferentes. Confundi-los é uma das causas mais comuns de desentendimento entre comprador, vendedor, banco e câmara.
Área útil
É a área de pavimento dos compartimentos, medida pelo interior das paredes, excluindo paredes, pilares, condutas e circulações comuns. É a área que a pessoa efectivamente usa e a que melhor se compara entre imóveis semelhantes.
Área bruta privativa
Acrescenta à área útil as paredes interiores e metade das paredes que confinam com outras fracções ou com espaços comuns, além de varandas fechadas e anexos privativos. É a área que normalmente consta da documentação da fracção e a base de muitos cálculos fiscais.
Área bruta dependente
Cobre espaços cobertos de uso exclusivo mas acessórios: garagem, arrecadação, terraço coberto, sótão com acesso. Conta para o valor, mas não com o mesmo peso da área habitável.
Área de construção
É o somatório das áreas de todos os pisos, medido pelo exterior das paredes, e é o número que interessa ao licenciamento porque é sobre ele que incidem índices urbanísticos. Costuma ser o maior dos quatro.
Onde cada número aparece
| Documento | Área que normalmente indica |
|---|---|
| Caderneta predial | Área bruta privativa e dependente |
| Certidão permanente | Composição e áreas descritas do prédio |
| Projeto licenciado | Área de construção e áreas por compartimento |
| Anúncio de venda | Variável, frequentemente a mais favorável |
| Relatório de avaliação | Áreas medidas e a fonte de cada uma |
Consequências práticas
- Comparar preços por metro quadrado sem saber qual a área usada produz erros de 15 % a 25 %. É suficiente para distorcer uma decisão de compra.
- Divergências entre documento e realidade têm de ser explicadas. Uma varanda fechada, um sótão aproveitado ou um anexo construído depois alteram áreas e podem constituir desconformidade urbanística.
- A avaliação bancária mede e confronta. Quando a área medida no local não coincide com a documentada, a diferença é registada e pode afectar o financiamento.
O que fazer antes de assinar
Peça a caderneta predial, a certidão permanente e, quando exista, a licença de utilização, e confronte as áreas entre si. Se houver divergência, apure a causa antes de contratar: quase sempre é resolúvel, mas raramente é rápido depois do contrato-promessa assinado.
A DINAMESTRIA mede, confronta e documenta áreas em avaliações e em processos de inspeção e due diligence. Se tem dúvidas sobre as áreas de um imóvel, a unidade de Avaliações Imobiliárias pode esclarecê-las.