Uma moradia com uma ampliação não documentada, um prédio arrendado ou um terreno anunciado como edificável exigem mais do que uma visita e uma estimativa de valor. A due diligence imobiliária cruza documentos, condições físicas e viabilidade de utilização para identificar riscos antes de assumir compromissos.
Quando avançar para uma verificação completa
Uma verificação preliminar pode bastar num imóvel recente, com documentação coerente e sem alterações aparentes. A investigação deve aprofundar-se quando existem:
- Divergências entre áreas registadas, fiscais, aprovadas e medidas;
- Obras sem documentação, mudança de uso ou intenção de reconversão;
- Arrendamentos, ónus, litígios ou dúvidas sobre acessos;
- Patologias relevantes ou um investimento dependente de nova construção.
Uma reestruturação patrimonial também justifica este trabalho: transferir um ativo entre sociedades não elimina os seus riscos.
Titularidade, ocupação e documentação municipal
A certidão do registo predial permite examinar titularidade e encargos registados; a caderneta predial tem natureza fiscal e não comprova a legalidade urbanística. Importa confrontá-las com o processo municipal e verificar contratos de arrendamento, servidões e eventuais direitos de preferência.
Em propriedade horizontal, devem analisar-se o título constitutivo, as atas, as contas e as obras previstas no condomínio. As obrigações e relações privadas relevantes enquadram-se no Código Civil e em legislação especial; a validação jurídica deve ser assegurada por profissional habilitado.
Legalidade das obras e viabilidade do uso
O RJUE, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 555/99, na redação em vigor, é uma referência central. A equipa deve identificar o procedimento aplicável às obras e à utilização, considerando datas, eventuais isenções e regras transitórias. A simplificação documental da transmissão não transforma uma obra irregular em obra legal.
Para construir ou reconverter, verificam-se o plano municipal, as servidões e as restrições de utilidade pública. Um terreno com acesso rodoviário não é, por esse motivo, edificável. Quando decisiva, a viabilidade deve ser esclarecida junto do município antes da aquisição.
Estado físico e exposição do local
A inspeção deve abranger estrutura, coberturas, fachadas, humidades e instalações acessíveis. Na Madeira, o declive, os muros de suporte, a drenagem e a exposição marítima merecem atenção específica, sem presumir problemas em todos os imóveis.
Fissuras ou sinais de movimento podem justificar avaliação estrutural ou geotécnica. Uma inspeção visual não exclui defeitos ocultos; o relatório deve explicitar limitações e ensaios recomendados.
Converter riscos em condições de negócio
O resultado deve distinguir impedimentos, situações corrigíveis e incertezas, atribuindo responsáveis, custos estimados e prazos. Na avaliação, EVS ou IVS, conforme o âmbito do trabalho, orientam pressupostos e reporte; não substituem a verificação legal nem certificam a conformidade do imóvel.
Antes de assinar o contrato-promessa, use o relatório para negociar preço, condições ou verificações adicionais, com apoio jurídico. Se uma incerteza comprometer o uso pretendido, resolva-a antes de assumir um compromisso vinculativo.