Uma avaliação imobiliária começa pela identificação do imóvel e dos direitos a avaliar. Antes da visita, devem reunir-se documentos que permitam confirmar a titularidade, as áreas, o uso autorizado e a existência de encargos ou contratos. O conjunto necessário depende da finalidade: venda, garantia bancária, partilha ou análise de investimento não exigem sempre o mesmo dossier.
Registo predial e identificação fiscal
A certidão permanente do registo predial, com acesso válido, permite consultar a descrição do prédio, a titularidade inscrita, os ónus e encargos e os pedidos de registo pendentes. Hipotecas, usufrutos ou servidões devem ser identificados: avaliar a propriedade plena não é o mesmo que avaliar um direito limitado.
A caderneta predial atualizada identifica o artigo matricial, a afetação, as áreas fiscais e o valor patrimonial tributário. Este valor serve fins fiscais e não equivale ao valor de mercado. Morada, fração e composição devem ser cruzadas com o registo; uma divergência não deve ser resolvida escolhendo simplesmente o documento com maior área.
Legalidade urbanística e peças aprovadas
Devem solicitar-se as plantas aprovadas e os elementos do processo municipal relativos à construção, alterações e utilização. Conforme a data e o procedimento aplicável, serão relevantes a licença ou autorização de utilização, os elementos que legalmente a substituam ou a prova de uma dispensa aplicável.
O RJUE, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 555/99, na redação vigente, enquadra o controlo urbanístico. A dispensa de apresentar certos documentos numa transmissão não comprova a legalidade da construção. Na Madeira, importa consultar o município competente e os instrumentos territoriais aplicáveis, sobretudo em terrenos, ampliações ou mudanças de uso.
Áreas, estado de conservação e desempenho
Plantas cotadas, levantamentos e telas finais ajudam a comparar a documentação com a realidade. Uma varanda fechada ou uma garagem convertida em quarto não deve ser tratada automaticamente como área habitável regularizada.
O certificado energético, quando aplicável, e os relatórios de inspeção, patologias ou obras permitem caracterizar o desempenho e antecipar custos. A visita continua indispensável: documentos não demonstram, por si só, o estado atual de coberturas, instalações ou acabamentos.
Arrendamentos e propriedade horizontal
Se o imóvel estiver arrendado, devem reunir-se o contrato, aditamentos e informação sobre renda, duração e atualização. O rendimento contratual pode diferir da renda de mercado e condicionar a análise.
Numa fração autónoma, interessam o título constitutivo da propriedade horizontal, o regulamento, as atas recentes e a informação sobre quotas, dívidas e obras aprovadas. Estes elementos ajudam a distinguir partes privativas e comuns e a identificar encargos previsíveis.
Dossier incompleto e pressupostos do relatório
As EVS e IVS são referenciais profissionais de avaliação, não uma lista legal universal de documentos. O relatório deve explicitar a base de valor, a data de referência, os documentos consultados e as limitações relevantes.
Antes de encomendar a avaliação, envie os elementos disponíveis e assinale as faltas. Perante diferenças de área ou dúvidas urbanísticas, combine a verificação necessária; qualquer pressuposto adotado deve ficar claro, sem apresentar como confirmado o que permanece por demonstrar.