Quando alguém decide dispensar a fiscalização, está a comparar um valor conhecido, o honorário, com um valor invisível, o risco. A comparação parece favorável até a obra chegar a um ponto em que já não é possível corrigir sem demolir. Vale a pena tornar esse risco visível.
As quatro contas que ninguém faz no início
Trabalhos a mais sem contradição técnica. Numa empreitada de reabilitação corrente, os trabalhos a mais apresentados sem justificação verificada situam-se com frequência entre 8 % e 20 % do valor do contrato. Uma parte é legítima, resultado de condições imprevistas. Outra parte é apenas o que não foi bem medido no orçamento inicial e passa a ser cobrado como extra. Sem alguém a confrontar medições com o projeto e o auto de medição com o executado, todos os pedidos parecem legítimos.
Defeitos que só aparecem depois de fechados. Impermeabilizações mal remendadas, tubagem sem ensaio de pressão, betão betonado sem controlo de recobrimento. O custo de verificar é uma visita; o custo de corrigir é abrir acabamentos novos e refazer trabalho pago duas vezes.
Atrasos com efeito financeiro. Cada mês de atraso numa obra financiada acumula juros, renda de habitação alternativa e, em imóveis de arrendamento, receita não realizada. O atraso raramente vem de um evento dramático: vem de decisões que ficaram semanas à espera de resposta.
Autos e receções sem valor probatório. Assinar uma receção provisória sem lista de reservas fecha a porta às reclamações mais fáceis de ganhar. É o erro mais barato de evitar e o mais caro de reparar.
O que se verifica, e quando
Antes de começar. Confirmação do projeto e das especialidades, compatibilização entre disciplinas, plano de trabalhos com marcos, orçamento com medições confrontadas, seguros e alvará do empreiteiro, condições do estaleiro e vizinhança.
Fundações e estrutura. Cotas e implantação, geometria de armaduras, recobrimentos, guias de betão e ensaios de compressão, plano de betonagens e juntas.
Tosco e envolvente. Alvenarias e travamentos, tratamento de pontes térmicas, impermeabilizações antes de serem cobertas, drenagem de terraços, fixação de caixilharia e vedantes.
Instalações. Ensaios de pressão em água, estanquidade em esgotos, verificação de quadros e proteções, coordenação de traçados antes de fechar tetos falsos.
Acabamentos e receção. Planeza e alinhamentos, remates com humidade, ensaios de funcionamento, e uma lista de reservas escrita, com prazos e responsável por cada ponto.
A fiscalização não existe para desconfiar do empreiteiro. Existe para que o dono da obra tome decisões com informação ao mesmo tempo que o empreiteiro, e não três semanas depois.
O que muda na prática
Numa obra acompanhada, os pedidos de trabalhos a mais chegam com medição confrontada e uma recomendação escrita. Os pagamentos seguem o que está executado, não o que está faturado. As decisões do dono da obra ficam registadas com data. E no fim existe um dossiê: autos, ensaios, fotografias por fase, telas finais e garantias. Esse dossiê vale dinheiro no dia em que se vende o imóvel ou se ativa uma garantia.
Três sinais de que a obra precisa de acompanhamento imediato
- O empreiteiro apresenta valores adicionais sem medições anexas.
- Existem trabalhos executados que não constam do projeto aprovado.
- Não há registo fotográfico das zonas que já foram fechadas.
Se reconhece dois destes sinais, o momento de intervir é agora: cada semana adicional aumenta o custo da correção.