Entre a proposta aceite e a escritura existe um documento que decide quase tudo: o contrato-promessa de compra e venda. É nesse momento que o comprador entrega sinal, aceita prazos e assume consequências caso desista. Depois de assinado, a margem para exigir correções cai drasticamente. Por isso a verificação técnica pertence à fase anterior, não à véspera da escritura.
1. A titularidade e os ónus
Comece pela certidão permanente do registo predial, emitida nos dias anteriores à assinatura, não uma cópia com meses.
- O vendedor é quem consta como proprietário, na totalidade do imóvel?
- Existem hipotecas, penhoras, arrestos ou usufrutos inscritos?
- Há direitos de preferência aplicáveis, por exemplo em zonas classificadas ou em prédios arrendados?
- A descrição predial corresponde ao imóvel que visitou, incluindo anexos e logradouro?
Uma hipoteca inscrita não impede a venda, mas obriga a prever no contrato a forma e o momento do distrate. Isso é uma cláusula, não uma promessa verbal.
2. A situação urbanística
- Existe licença de utilização e o uso licenciado é o que pretende dar ao imóvel?
- Para prédios anteriores a 1951, existe certidão de isenção?
- O que está construído corresponde ao processo aprovado na câmara?
- Alterações visíveis, como varandas fechadas, telheiros, piscinas ou divisões acrescentadas, estão licenciadas?
Uma discrepância entre o construído e o aprovado é o motivo mais frequente para um banco travar financiamento já aprovado em minuta. Resolver antes da assinatura é negociação; resolver depois é despesa do comprador.
3. As áreas e a matriz
Confirme a coerência entre caderneta predial, registo e projeto. Se a área divergir, esclareça a razão antes de assinar; a divergência afeta a avaliação bancária e, com ela, o capital próprio que terá de mobilizar.
4. O estado técnico do imóvel
Uma inspeção antes do CPCV não procura defeitos estéticos: procura os que custam dinheiro.
- Infiltrações em coberturas, terraços e caixilharias, e sinais de humidade ascendente.
- Fissuração com padrão estrutural, sobretudo em edifícios em encosta.
- Estado das instalações elétricas e de água, e existência de ficha técnica da habitação nos imóveis pós-2004.
- Cobertura, isolamento e caixilharia, que determinam o custo de uso nos anos seguintes.
- Condições de acesso e estacionamento, muitas vezes decisivas na Madeira.
O resultado é um número: quanto custa pôr o imóvel na condição que espera. Esse número pertence à negociação do preço, não à surpresa depois das chaves.
5. O condomínio
Peça a ata das últimas duas assembleias, a declaração de dívidas da fração e o orçamento aprovado. Obras deliberadas e ainda não executadas transferem-se, na prática, para quem compra. Um reforço de fachada aprovado em assembleia pode representar vários milhares de euros por fração.
6. As cláusulas que protegem o comprador
- Condição de financiamento: o contrato prevê a devolução do sinal se o crédito for recusado, com prazo definido.
- Condição de regularização: o vendedor obriga-se a legalizar ou distratar até uma data certa, com consequência clara se não o fizer.
- Estado de entrega: descrição do que fica no imóvel e da condição em que é entregue, com inventário quando relevante.
- Prazos e mora: data para a escritura, quem convoca, e o efeito do atraso de cada parte.
- Execução específica: manter, ou renunciar de forma consciente, o direito de exigir judicialmente a celebração da escritura.
- Reconhecimento de assinaturas: quando existe tradição do imóvel, o reconhecimento presencial e o registo do contrato protegem o comprador.
A regra prática é simples: aquilo que não estiver escrito no CPCV não é exigível na escritura. Cada verificação feita a tempo é uma cláusula que não precisa de ser discutida em tribunal.
Sequência que recomendamos
- Reunir certidão do registo, caderneta e licença de utilização.
- Confrontar o construído com o processo camarático e medir o imóvel.
- Fazer a inspeção técnica e quantificar intervenções necessárias.
- Recolher documentação do condomínio.
- Só então negociar preço, prazos e cláusulas, com os factos em mão.
- Assinar.
Este percurso raramente demora mais de duas semanas e é a diferença entre comprar um imóvel e comprar um problema documentado.