Quase todas as semanas alguém nos traz três documentos do mesmo apartamento com três áreas diferentes e a mesma pergunta: qual é a verdadeira? A resposta desmonta o problema antes de o resolver. Os documentos não estão em contradição porque um deles mente; estão diferentes porque cada um foi feito para medir uma coisa distinta, com regras próprias.
As áreas que aparecem nos documentos
Área bruta privativa. É a superfície de uso exclusivo da fração, medida pelo perímetro exterior das paredes que a delimitam, incluindo metade da espessura das paredes de compartimentação com frações vizinhas. É a área que serve de base à avaliação e a maior parte das comparações de mercado.
Área bruta dependente. Espaços acessórios e com acesso a partir da fração ou do edifício: garagem, lugar de estacionamento coberto, arrecadação, sótão ou cave com utilização. Não têm o mesmo valor por metro quadrado que a área privativa, e por isso não devem ser somados a ela sem ponderação.
Área útil. O interior habitável, medido já sem paredes. É sempre inferior à área bruta privativa e é a que corresponde àquilo que se pisa. Muitos anúncios usam a bruta privativa; muitos compradores comparam mentalmente com a útil. É aqui que nasce metade da frustração das visitas.
Área de construção. Conceito urbanístico, usado em licenciamento e no cálculo de índices. Inclui todos os pisos e, dependendo do regulamento municipal, varandas, alpendres e áreas técnicas. Serve para aferir se o edifício cabe no que o plano permite, não para avaliar uma fração.
Área do terreno e área de implantação. No caso de moradias e lotes, a área do terreno vem da descrição predial e da matriz; a implantação é a projeção do edifício no solo. Duas parcelas com terrenos iguais podem ter capacidades construtivas muito diferentes.
Onde nascem as divergências
Na prática, as diferenças aparecem sempre pelas mesmas cinco razões:
- Antiguidade da matriz. Muitas cadernetas foram preenchidas há décadas, antes das regras atuais de medição, e nunca foram atualizadas.
- Obras não comunicadas. Uma varanda fechada, um sótão aproveitado ou uma cave transformada em arrecadação mudam a área real sem mudar o documento.
- Critério de medição diferente. O projeto mede pelo eixo das paredes, a matriz mede pelo exterior, o mediador mede o que consegue medir com uma fita.
- Transcrição do registo. A certidão do registo predial replica o que lhe foi comunicado no momento da inscrição, com os erros que existissem então.
- Somas indevidas. Garagem e arrecadação somadas à área privativa produzem um número maior e sem sentido para comparação.
Que área usa o avaliador
Um relatório defensável não escolhe a área mais conveniente: mede e declara. Medimos o imóvel no local, comparamos com o levantamento do projeto e com os documentos, e apresentamos a área que foi usada no cálculo, com a fonte. Quando existe divergência relevante, ela consta do relatório como reserva, com estimativa do impacto no valor.
Isto tem consequências práticas. Uma diferença de 8 % na área privativa de um T2 no Funchal pode representar dezenas de milhares de euros na avaliação bancária, o que se traduz diretamente em capital próprio exigido ao comprador.
Quando a área do documento é maior que a área real, o risco é do comprador. Quando é menor, o risco é do vendedor, que vende barato aquilo que tem. Nos dois casos, a medição resolve mais do que a discussão.
Como corrigir uma área errada
- Se o erro está na matriz: entrega-se uma declaração de alteração (Modelo 1 do IMI) com planta e memória descritiva que justifiquem a área correta.
- Se o erro está no registo: pede-se a retificação da descrição predial, normalmente com base em documento técnico que sustente a nova medição.
- Se a diferença resulta de obras: primeiro trata-se a legalidade da obra, depois a área. Corrigir o número sem corrigir a situação urbanística apenas documenta a irregularidade.
- Se a diferença é de critério: não há nada a corrigir; há que explicar. Uma nota técnica clara no processo evita que o mesmo assunto pare o financiamento três semanas depois.
Antes de assinar, verifique isto
- A área da caderneta coincide com a do registo?
- O anúncio soma garagem e arrecadação à área da habitação?
- Existe planta aprovada no processo camarário e coincide com o que se vê no local?
- Houve alterações à fração que não aparecem em nenhum documento?
- A avaliação bancária declara qual a área usada?
Se responder "não sei" a duas destas perguntas, vale a pena medir antes de assinar. Uma medição custa uma fração do que custa renegociar depois da escritura.